Od 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności. Nowe przepisy odnoszą się do domów jednorodzinnych, lokali w budynkach wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Komentarz Mariusza Łubińskiego, Prezesa Zarządu Admus Sp. z o.o., firmy wyspecjalizowanej w zarządzaniu nieruchomościami.
Wpływ nowego prawa w pierwszych latach szczególnie pozytywnie odmieni oblicze gminnych budżetów. Należy spodziewać się masowego zjawiska uiszczania jednorazowych opłat za wieczyste użytkowanie. Wraz z wejściem prawa w życie dochodzi możliwość zaoferowania mieszkańcom atrakcyjnej bonifikaty, która obecnie może wynieść nawet 60% zniżki w pierwszym roku przekształcenia. W mojej ocenie to wszystko spowoduje, że czeka nas znaczny przyrost środków w kasach gmin. Co ciekawe, nowe prawo reguluje jednoznacznie coś co do niedawna i tak było możliwe. Do tej pory też istniała możliwość przekształcenia wieczystego użytkowania we własność, jednak wymagało to zgody wszystkich mieszkańców danej nieruchomości. W rzeczywistości powyższy warunek był możliwy do spełnienia wyłącznie w mniejszych budynkach mieszkalnych, do kilkunastu mieszkań. Duże inwestycje i osiedla były więc niejako naznaczone statystyką i faktem, że trudno w takiej skali dojść do porozumienia.
Kolejną kwestią jest odpowiedź na pytanie: kto się będzie decydował na takie rozwiązanie?
W mojej opinii głównie ludzie wiążący się z daną nieruchomością na długie lata. Wówczas będzie sens skorzystać z bonifikaty i wpłacić jednorazową opłatę za własność. Natomiast, jeśli ktoś inwestycyjnie posiada jedno bądź kilka mieszkań, korzysta z nich na zasadach wieczystego użytkowania, pozostanie raczej przy opłacie rocznej. Głównie z tego powodu, iż sposób rozliczenia przekształcenia nieruchomości użytkowanej wieczyście na własnościowy nie będzie miał praktycznie żadnego wpływu na cenę końcową przy ewentualnej sprzedaży.
W dłuższej perspektywie wpływy do kas gmin będą jednak znacząco niższe. Z tym urzędnicy muszą się liczyć. Niektórzy specjaliści spekulują, że gminy poszukają oszczędności i jakoś poradzą sobie z tym problemem. Padają głosy, że miasta będą obcinać koszty i wydatki, szukając w ten sposób oszczędności. Uważam, że będzie wręcz przeciwnie. Prawda jest taka, że trzeba się liczyć ze sporymi podwyżkami i to już po nowym roku. Miasta próbując łatać dziurę w budżecie mogą zwiększyć obciążenia fiskalne nakładając nowe obciążenia np. opłatę za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej na skutek wykonania na nieruchomości robót lub obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem.
Równocześnie mogą również zwiększać podatki od gruntu, nieruchomości lub nałożyć jeszcze szereg innych opłat. W mojej opinii nie rozwiąże to jednak problemu kompleksowo i profesjonalnie. Stąd moja prognoza idzie o krok dalej.
Spodziewam się wprowadzenia podatku katastralnego. Mówi się o nim w branży od lat i wstępnie możemy sondować, że jego wysokość będzie oscylowała w okolicach 1%. To w dłuższej perspektywie pomoże gminom poradzić sobie z rosnącymi lawinowo kosztami oraz malejącymi wpływami do budżetu, także w wyniku zmiany prawa, które przekształca wieczyste użytkowanie gruntu w jego posiadanie na własność.
Warto przy tej okazji wspomnieć, że z punktu widzenia miast i gmin podatek katastralny jest w miarę, rozsądnym panaceum na nadchodzące podwyżki. Jednak jego wprowadzenie może wywołać potężny problem społeczny związany z nadmiernym obciążeniem fiskalnym dla emerytów w większości zamieszkujących w centrach miast, jak i innych lokalizacjach w których wartość nieruchomości jest stosunkowo wysoka. I tak w Warszawie, dla mieszkania 50m2 o wartości 10.000zł/m2 podatek katastralny 1% wynosiłby 5.000zł. Dziś podatki stanowią zaledwie ułamek tej kwoty. Biorąc pod uwagę wysokość emerytur i lawinowo rosnące koszty utrzymania, wprowadzenie katastru może doprowadzić do utraty płynności finansowej całej grupy społecznej. Trzeba pamiętać, że starsi ludzie, ale i znacząca część naszego społeczeństwa charakteryzuje się stosunkowo małą mobilnością w kwestii zmiany miejsca zamieszkania. To też ucieczka od wysokiego podatku poprzez zmianę miejsca zamieszania zdaje się być niemal niemożliwa.
Z nowym rokiem w większości miast i gmin wejdą w życie nowe kontrakty na dostawę energii elektrycznej, której ceny hurtowe wzrosły o bagatela 70%. Wzrosną zatem koszty oświetlenia ulic, funkcjonowania taboru miejskiego i inne koszty gminne, gdzie prąd jest niezbędny. Kolejną kwestią,
o której warto pamiętać, jest wprowadzenie i podwyżka płacy minimalnej. Wpłynie on na wzrost kosztów pracy po stronie gminy i to w sposób znaczący dla jej budżetu.
W takich okolicznościach wprowadzenie rozwiązania systemowego i wielopłaszczyznowego w postaci po pierwsze: obniżenia kosztów funkcjonowania administracji poprzez maksymalne uproszczenie procedur i informatyzację oraz automatyzację procesów. Po drugie zapewnienie stabilności finansowej miast
i gmin poprzez nowe rozwiązania fiskalne. Wreszcie po trzecie zrewidowanie wysokości Janosikowego, które spowalnia rozwój największych ośrodków miejskich. Te trzy elementy wydają się zatem jedynym sensownym i skutecznym rozwiązaniem. Warto zaznaczyć, że zadania te znacznie przekraczają kompetencje władzy terytorialnej na szczeblu lokalnym i wymagają przemyślenia oraz woli politycznej.
